PASS AMO EXPERTISE

AMO (pour Assistance à Maître d'Ouvrage) couvre les missions suivantes :


I- EXPERTISE

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II-    MONTAGE & PILOTAGE PROJET

 

III-    ENERGIE & ENVIRONNEMENT




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I-   EXPERTISE


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Le vocable de "Due Diligence immobilière" ou encore "Audit Immobilier" désigne le contrôle de diligence effectué couramment dans le cadre de transactions portant sur des immeubles.

Il s’agit d’une analyse approfondie et d’un examen systématique de l'objet de la transaction visant à cerner les potentialités et les risques essentiels. Nous appliquons des méthodologies reconnues.

On y recoure très souvent pour les transactions entre professionnels afin notamment de détecter les éventuels vices cachés.
Les principaux atouts d’une Due Diligence solide sont les suivants:

 
La Due Diligence immobilière a lieu avant les négociations à proprement parler, car ses résultats ont souvent une incidence sur la valeur et ils peuvent éventuellement renforcer la propre position dans les négociations.

Notre Valeur Ajoutée :
​​​​​​​La réalisation d'une Due Diligence immobilière professionnelle accroît la transparence des projets immobiliers et permet aux investisseurs d’identifier les risques et opportunités déterminants avant la conclusion de la transaction.
​​​​​​​Jean-Bernard BALL est Expert Judiciaire Assermenté au Luxembourg, Expert Amiable (sur lettre commune, unilatéral, contre-expertise, état des lieux) pour toute conciliation extra judiciaire (dans la limite de nos compétences).
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Dans les domaines du Bâtiment, de la Construction et du Génie-civil (ce qui inclue l'Immobilier).
Nous pratiquons l'expertise en français, allemand et anglais.​​​​​​​

​​​​​La pratique régulière de l'Ingénierie et de l'Expertise s'enrichissent réciproquement par une connaissance pratique, du terrain, permettant de déterminer l'origine des causes plus rapidement et aussi de parfois, en cernant mieux les problèmes, de mieux évaluer la valeur en litige.

Nous nous appuyons aussi sur un réseau scientifique de laboratoires indépendants :

Pour les problématiques pointues avec les laboratoires de l'Ecole Nationale des Travaux Publics de l'Etat (Ecole d'Ingénieur) à Lyon dont principalement le Laboratoire Génie-civil & Bâtiment :

Nous disposons aussi de partenaires sapiteurs issus de notre pratique d'Ingénieur Conseil pour certains relevés physiques et instrumentations : géotechnicien, géomètre, diagnostiqueurs amiante, plomb, pollution.

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Avant tout début de chantier, il est fortement recommandé, tant au Maître d'Ouvrage qu'à l'Entreprise Mandataire de faire établir un ETAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE concernant les bâtiments et infrastructures avoisinants.​​​​​​
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II- MONTAGE & PILOTAGE PROJET

​​​​​​​Nous assistons les Maîtres d'Ouvrages dans le montage de leurs opérations immobilières suivant leurs besoins, ponctuellement ou tout au long d'une opération.
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Type d'opérations :

 
Objectif de la mission : de rendre l’opération

 
Posture de l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage:

 
Nos clients sont des collectivités, particuliers, chefs d'entreprise développant leur outil immobilier professionnel ou des promoteurs/aménageurs sollicitant des interventions spécifiques.

ÉLÉMENTS DE MISSION PROPOSES : une sélection sera faite avec le client parmi les éléments ci-dessous en fonction de la nature de l'opération, des attentes et besoins du client :
 
Définition préalable du projet :
le Maître d'ouvrage est face au lancement d'un projet dont il perçoit l'opportunité mais a besoin de le préciser, d'en discuter pour faire mûrir son idée : quoi ?, comment ?, quel rôle endosser ?, avec qui?, quelle envergure?, toutes ces questions qui paraissent a priori inutiles et évidentes mais dont la formalisation sur une page blanche est un vrai casse tête...

 
Etude de marché :
étude de marché pour définition du mix d’offre (terrains à bâtir, charges foncières, activité, résidences de tourisme, résidence senior, équipements publics, sportifs, etc).

 
Programmation :
il s'agit de l'élément fondamental de tout projet car il le définit de façon précise le projet = la commande du maître d'ouvrage, dans les domaines : fonctionnel, capacitaire et qualitatif visant à valider l'enveloppe budgétaire. En cas d'inadéquation budgétaire, il y a lieu de revoir un des trois éléments de définition précédents jusqu'à ce que l'on rentre dans l'enveloppe.


Le programme sert aussi à définir les moyens et compétences nécessaires : un bon programme permet de constituer la bonne équipe d'études.
Le programme est enfin et surtout la base contractuelle du projet.
 
Etude de pré-faisabilité :

Budget prévisionnel :
établissement d'un budget détaillé intégrant tous les postes de dépense prévisibles à date (de 30 à beaucoup plus suivant le type d'opération),

 
Formalisation problématiques juridiques :
elles seront soumises aux conseils juridiques adéquats (notaire, expert comptable, avocat, fiscaliste, assureur, etc.)

 
Montage dossier de financement :
bancaire pour ligne de crédit études puis prêt immobilier, subventions publiques et para-publiques.

 
Assistance acquisitions foncières :
assistance ou prise en main de négociations foncières, proposition de solutions de paiement alternatives et intéressantes pour le propriétaire foncier.
Relecture critique et opérationnelle des avant contrats et actes notariés.

 
Présentation de projet :
analyse des enjeux locaux aux fins de recherche de compromis emportant l'adhésion des décideurs (analyse/négociation/adaptation) en préservant les intérêts de l'entreprise;

 
Ingénierie financière :​​​​​​​

Optimisation esquisses :
un plan sur lequel chaque surface ou élément de bâti est réfléchi et optimisé peut dégager des économies par rapport à la version initiale.
C'est un exercice que seule l'expérience de la maîtrise d'ouvrage et une culture mixte technique / commerciale permet d'appréhender efficacement.

 
Suivi autorisations administratives :
relais auprès des administrations et concessionnaires (voire montage dossiers) pour obtenir les autorisations nécessaires (autorisations de construire, de démolir, d'aménager, accord agence d'urbanisme locale, révision ou modification PLU, raccordements réseaux, modification ligne HT, loi sur l'eau, autorisation de défrichement, archéologie préventive, ABF, vente par anticipation cautionnée, certificat d'achèvement de travaux provisoire puis définitif, attestation de conformité technique et réglementaire pour rétrocession.

 
Coordination MOE :
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nous coordonnons les différents corps d'état intervenant dans l'opération afin d'assurer la bonne transmission des informations et documents, le respect des échéances et l'atteinte des objectifs. Cette mission peut aller jusqu'à la mission d'OPC (Ordonnancement Pilotage Coordination). VOIR notre page dédiée "OPC-Project Management".




Le programme est l'élément fondamental de tout projet de bâtiment ou d'infrastructure car il le définit de façon précise le projet = la commande du maître d'ouvrage, de façon caractéristique dans les domaines suivants :

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  • capacitaire : surface, capacité d'accueil, débit, dimensionnement nominal, en pointe, mode dégradé, etc.
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  • Programme Technique Détaillé (PTD) : notions techniques précices à destination de l'Architecte et du Bureau d'Etudes Techniques (Fluides, Structure, Economiste de la Construciton, Controleur Technique éventuellement, etc.) explicitées au moyen d'un rapport et de Fiches d'Espace.

Le programme sert aussi à définir les moyens et compétences nécessaires : un bon programme permet de constituer la bonne équipe d'études.
 
Le programme est enfin et surtout la base contractuelle du projet : toute modification du programme (volonté du maître d'ouvrage, évolution du besoin ou autre raison) pourra justifier une demande d'avenant de la part des cabinets d'étude ou des entreprises réalisant les travaux car la demande change.

Bien souvent cela est source de dérive budgétaire et de délai, le temps de recontractualiser.
Un bon programme est une condition nécessaire (mais pas suffisante ) à la tenue du budget et des délais.
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C'est pour toutes ces raisons que la mission de programmation ne doit pas être négligée car elle donne la direction à suivre pour développer le projet.


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Selon l'Agence pour la prévention des désordres et l'amélioration de la qualité de la construction,
"80 % des désordres constatés dans les bâtiments résultent de dysfonctionnements lors des études de programmation et de conception, généralement des consignes peu claires, des modifications successives, des erreurs d'interprétation..."



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III- ENERGIE & ENVIRONNEMENT

Appelé aussi Certificat de Performance Energétique.

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Après les critères classiques de valorisation d'un bien immobilier (emplacement, dimension, prestations, état), la Performance Energétique est un enjeu important de la valorisation et est aussi et devenu une pièce obligatoire pour toutes les ventes et locations de logements.
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Pour plus d'informations, contactez-nous au​​​​​​​ (+352) 26 31 00 43

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